顾云昌谈调控与房地产

采访嘉宾： 中国房地产研究会副会长 顾云昌

采访地点：石家庄世贸广场酒店

采访时间：2012年4月12日

记者：您好，欢迎您参加精装修发展论坛石家庄站。

顾云昌：谢谢。

记者：前不久杭州出现了一个倒闭的房企，备受关注。有人说破产房企是调控的结果，也有人说这是高利贷的原因，对这一事件，您是如何看待的？

顾云昌：其实在市场经济调控下，有的企业倒下，有的破产，有的发展快了，这都属于正常现象。市场经济本身就是一个竞争的关系，房地产市场也应该是这样的，但为什么一家房企倒下会影响这么大呢？一是我们之前的房地产市场太好，不管谁做都会赚钱。开发商只要屯地就赚钱，老百姓只要买房就赚钱，很少发生破产或者倒闭这样的情况，所以现在出现会比较惊讶。其实这是市场经济的必然产物，只是过去媒体关注的比较少。

再一个原因，比如说广州，过去的调控中，广州的企业10年中，真正存活下来的为数不多，其实变化是很大的。当然这一轮的宏观经济调控和房地产调控，这两个调控，实际上是加剧了洗牌进程，这是行业成长的必然过程。

记者：您认为合理的房价，应该以一个怎样的尺度去评判？

顾云昌：关于这一点，总理也已经讲过，两个方面：一个是从买房者的思路思考，从房价收入比去看；另外就是从行业的角度，即成本和利润的方面去看。我先讲后者，如果一个市场的某种价格一直居高不下，那么这个价格恐怕要崩溃；按照市场经济的规律，价格始终围绕价值上下波动。现在可能是价格违背价值，处于高位上，那么总有一天会回归，问题是通过什么方式回归。当然，全社会更加关注的是，房价收入比的问题，实际上中国的房价收入比总体上是偏高的，但是由于地区的差异，城市的差异，有的城市的房价收入比是过高的，有的是合理的，许多三四线城市的房价收入比是基本合理的。太高的是少数城市，也有部分是偏高的，首先要把这个问题搞清楚，并不是所有城市都是偏高的。比如河北省，好多城市，基本合理，包括石家庄。石家庄的房价和北京没法比，这是和收入相关的，而且这种合理与不合理是相对的，没有绝对的。

我认为，真正使房价合理回归，主要靠保障房。因为目前认为房价不合理的，主要是中低收入的人群，中高收入人群不存在这个问题。那么如何使中低收入家庭买房也感觉房价合理呢？那就是保障房，所以保障房的大力发展，将成为促使房价合理回归的主要作用。那么如何合理回归，其实目前正在合理回归，2011年已经开始合理回归了，房价的涨幅低于收入的涨幅，就是合理回归。这个低于的涨幅有两个方面，一种是房价在涨，收入在涨；再一种是房价在跌，收入在涨；收入涨的比房价快，这就是合理回归。我们调控的目标也很清楚。第一，保持房价增长低于收入增长，甚至房价下跌，对商品房价格的合理回归；再一个就是保障房发展，对中低收入家庭实行价格合理回归。

记者：您认为哪些因素可能会对目前的楼市产生一个撬动作用？比如房贷，或者是政策？

顾云昌：政策对楼市起到的作用还是很大的。实际上现在政策层面也在变化，中央说的宏观调控要微调预调，房地产市场实际上正在发生微调预调，当然有些是政策问题，有些是政策执行问题，最终落实下来的，是政策的变化。比如去年的第四季度，为什么我们的交易量惨淡，而之前会好一点，不是限购的问题，因为限购在1月份就已经开始了，为什么四季度才反应出来，因为四季度的贷款收的太紧了。首次置业者贷款排队排不上，再加上利率的提高，这样对买房者来说，是增加了很多的支出的。现在北京，上海的一些银行已经8.5折了，那么100万的借贷要省15万，房价也没有降到15%，所以对首次置业者，房贷利率降低了，能贷到款了，买房者自然就增加了。从这种市场的起落变化来看，政策实际上是变化的，或者说，执行政策的力度改变了，所以中央说调控不动摇，实际上是调控的方向不动摇。并不是说所有的政策执行当中都是不变的，是在发生变化的。所以我们发现，3月份的很多城市，包括石家庄，交易量都在回暖，这实际上是与贷款政策有关系，当然还有一个就是刚性需求。刚性需求客观存在，这就是市场在发生着变化。所以房地产调控中，最有效的，最有力度的，最能发挥作用的是金融政策，信贷政策，中国是这样，世界也是这样。

记者：您认为未来的房地产市场，会是一个怎样的状态和走向？

顾云昌：随着市场的成熟，"两房"肯定是一个方向，应该会有近一步的完善。我们的目的是要提高居民的生活质量，形成新的生活方式，这个生活方式不仅是有房住的问题，而是一个"精致"家庭的概念问题，这也恰恰是我们拉动中国经济发展的一个最大的动力所在。在未来的城镇化进程当中，我们的房地产业，家居业，互相之间的融通与合作，将成为一个非常重大的事情。

记者：您怎样看待前不久出现的万科精装房事件？

顾云昌：万科出现的问题对精装市场会有一定的影响，但这个并不能阻挡精装修房的潮流。这件事实际上也反应了我国市场环境与经济环境的问题。因为万科的材料是别人生产的，万科并不是万能的。所以要形成一个健康的精装市场，单靠房地产是不够的。要真正培育好这个市场，需要我们各个行业的共同努力，慢慢把精装市场发展起来。

记者：非常感谢您接受采访，谢谢！