下月起，存量房评估由“人工”转为“智能”

　　12月1日起，我市存量房（二手住房）交易价格申报评估系统正式推广，全市范围内的存量房交易税收征管将实行“以计算机软件评估替代人工评估”的新模式。自己的房产到底能值多少钱？申报纳税时怎么确定计税依据？交易双方靠“阴阳合同”偷逃税款，税务机关该怎么办？以前，碰到这类问题时，纳税人和税务人员心里都没底，只能凭主观经验，人工评估房地产价格。但有了存量房交易税收征管评估系统后，这些顾虑将不再出现。　　

　　什么是存量房？

　　存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

　　存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。但按照目前市场上普遍对于存量房的理解和经营运作的范围来说，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（二手或未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等。

　　评估由“人工”转向“智能”

　　为建立存量房交易评估技术标准，建成存量房转让计税价格评估征管系统，并经过专家组审查、论证、认定，实现“以计算机软件评估替代人工评估、以计算机软件评估结果代替市场平均交易价格”的房地产交易价格核定征管新模式，避免了人为因素和干扰，有效防止虚假纳税申报，公平税负，规范存量房交易的税收管理，有效缩短办税时间，提高税收征管质量和效率，促进依法治税。从2011年12月1日起，存量房评估就将正式由“人工”转为“智能”，自贡市行政辖区范围内的所有二手住房交易将由该系统进行税收评估。

　　昨日，记者从市地税局了解到，该系统是针对目前存量房屋价格评估中存在的问题，利用房屋评估中的市场比较法为主要理论依据，通过计算机技术实现的，支持评估人员价格评估的辅助系统。是通过计算机网络技术手段，收集和积累大量市场成交案例和各种辅助评估资料，在计算机模块软件技术的支持下，辅助评估人员进行存量房屋的价格评估。“还将缩短市民办理二手房交易的时间。”市地税局工商税收管理科相关负责人说。

　　官方答疑：

　　随后，记者就部分市民对存量房的一些疑问，咨询了市地税局相关负责人。

　　1、自贡市纳入存量房评估的范围有哪些？营业用房是否也可以参与评估？

　　答：根据省、市关于存量房评税工作具体要求，现阶段纳入存量房评估评税的房地产包括：全市城区及乡镇范围内进行买卖、赠与等各种交易的存量住房（简称二手住房）。对非住房交易，暂不纳入此次存量房评估的范围。

　　2、如果买卖双方不认可评估系统确定的评估价格，如何处理？

　　答：当纳税人对评估系统价格提出异议或申诉时，主管税务机关会认真受理，公平合理地解决价格争议。按照《自贡市存量房交易技术价格争议处理办法（试行）》的相关规定，可以通过以下方式解决争议：一是根据自贡市价格认证中心的认证结果，确定计税价格。二是从相关部门获取能够证明房产交易真实情况的证据，确定计税价格。

　　3、房地产市场价格发生较大变化时，如何进行评税？

　　答：我们现在应用的存量房评估系统有一个功能是根据房地产市场的变化调整评估价格。税务机关会定期做好房地产市场价格的动态监控，统计、分析房地产市场价格，根据市场交易价格变动情况调整系统参数设置，使评估价格尽量与房地产市场价格变动保持一致。

　　4、存量房交易过户需要提供哪些材料？

　　答：1、房屋产权证原件及复印件；2、交易双方身份证原件及复印件；3、房屋买卖合同或协议；4、原购房发票、契税完（免）税证明；5、主管税务机关要求提供的其他材料。